התחדשות עירונית כערבות הדדית

בימי שגרה נוטים הישראלים לדאוג כל אחד לעצמו. אך כשחלילה קורה אסון שבו מעורבים אזרחי ישראל, כולנו מתגייסים בצורה מוחלטת. נשאלת השאלה מדוע שלא ניישם ערבות הדדית בכל הנוגע לשיפור חייהם וביטחונם של אלפי תושבים במדינה כבר עכשיו, לפני שיגיע האסון הבא?

במקור, תמ"א 38 ופינוי־בינוי נועדו בראש ובראשונה לחזק ולחדש בניינים ישנים ומסוכנים. בפועל, נוצר מצב שבו השיקול הנדל"ני גבר על יתר השיקולים. במקום לפעול ביישובים שבהם דחוף באמת לפעול, בשל הקרבה לאזור גיאוגרפי מועד לפורענות ומבנים שלא יעמדו באסון רעידת אדמה, הפעילות מתרכזת כיום בעיקר באזורי הביקוש, שבהם הכדאיות הכלכלית גבוהה והיישום אפשרי.

בישראל קיימות יותר מ-810 אלף יחידות דיור שאינן עומדות בתקן לרעידות אדמה שנכנס לתוקף בשנות ה-80, ומתוכן כ–10% הן בעלות פוטנציאל גבוה במיוחד להריסה בשל קרבתן לקו השבר הסורי־אפריקאי. יישובים כמו טבריה, קרית שמונה, בית שאן ואילת מצויים בבעיה כפולה. מחד, הסיכון לרעידת אדמה בהם גבוה במיוחד, ומאידך, הכדאיות הכלכלית לביצוע פינוי־בינוי או תמ"א 38 נמוכה. כאן נכנסת הערבות ההדדית.
שיכוני עמידר בבית שאן
שיכוני עמידר בבית שאןיובל טבול

אני מציע פתרון מקורי, שייטיב גם עם היזמים וגם עם תושבי הפריפריה. יזם המקבל אישור לפרויקט התחדשות עירונית באזורי הביקוש, יתחייב לבצע חיזוק של בניין שאינו תקני באחד מיישובי הפריפריה ברמת סיכון גבוהה. השיכונים הישנים הם המסוכנים ביותר מבחינת פוטנציאל הנזק במקרה של רעידת אדמה, והם סוג הבניינים המאפיינים את מרבית הבנייה הישנה בערי ישראל. חיזוק בניין רכבת בן ארבע כניסות צפוי לעלות כמיליון שקל, ויזם המקדם פרויקט התחדשות עירונית באזורי הביקוש יקבל מהרשויות תוספת של ארבע־שמונה יחידות דיור, שהרווח משיווקן יכסה את עלות חיזוק הבניין בפריפריה.

פוטנציאל ההתחדשות העירונית הוא תוספת של כמיליון דירות בעשר שנים — שיביאו, ללא ספק, לאיזון בין רמות הביקושים לרמות ההיצע של דירות בישראל — מדינה שבה הדיור הוא עדיין צורך קיומי. הגדלת היצע יחידות הדיור עשויה להביא למיתון התייקרות הדיור. אסור לשכוח את המטרה הראשונית שלשמה נולד רעיון ההתחדשות העירונית — חיזוק מבנים מסוכנים והריסה ובנייה מחדש של מבנים רעועים, שכבר אין טעם לחזקם.