Project Description

דירוג גורדי השחקים הגבוהים ביותר בישראל

הכותב: בילי פרנקל

תאריך פרסום: 28.10.2017

פורסם: ynet נדל״ן

בזמן שהקרב על תואר המגדל הגבוה ביותר בישראל ניטש בין מגדל עזריאלי שרונה לבין מגדל משה אביב, בשנים הקרובות יוקם מגדל בין ערים בגבול תל אביב רמת גן, שיהיה הראשון בארץ שיתנשא לגובה של כ-400 מטר. מי החזיק בתואר היוקרתי 34 שנים, ומי שנתיים בלבד? סקירה לגובה

ועדות התכנון אישרו השבוע את התוכנית להקמת מגדל עזריאלי רביעי במתחם בו שכן בית עיתון “ידיעות אחרונות” בתל אביב. המגדל, שיכלול 90 קומות בגובה של כ-350 מטר, יהפוך בכך למגדל השני בגובהו בארץ, אחרי מגדל בין ערים המתוכנן לקום בשנים הקרובות בגבול תל אביב רמת גן, בגובה של כ-400 מטר.

הדבר סיפק לנו הזדמנות לצאת ולבחון את ההיסטוריה והעתיד של שיאני גורדי השחקים בישראל – ממגדל שלום שהוקם בשנות ה-60 ועד למגדל בין ערים אשר נכון לעכשיו צפוי להיות המגדל הגבוה ביותר בארץ.

אדי קורן, מנכל ושותף בחברת אפשטיין ניהול פרויקטים וחבר הנהלת איגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות, מציין כי במשך כארבעה עשורים, הבניין היחיד שנשא את ההגדרה גורד שחקים בישראל היה מגדל שלום, שהוקם במקומה של גמנסיה הרצליה בתל אביב.

המגדל, שהתנשא לגובה של כ-120 מטר, החזיק בתואר המגדל הגבוה ביותר בישראל עד סוף שנות ה-90′, כשנבנה המגדל העגול בעזריאלי, המתנשא לגובה של כ-190 מטר. מגדל עזראילי שרונה, שנפתח השנה, סוגר לדברי קורן מעגל עם גובה כפול בדיוק, של כ-240 מטר.

“התנופה הגדולה של בניית מגדלים בארץ החלה באמצע שנות ה-90, שהצפיפות בגוש דן גדלה והקרקעות הזמינות לבנייה לא ענו על הביקושים”, הוא מציין. “ציון דרך משמעותי בתהליך היה מגדל משה אביב, שנבנה לגובה של כ-235 מטר. המגדל הפך לסמן המרכזי של מתחם הבורסה ברמת גן ושינה את קו הרקיע של גוש דן”.

עזריאלי שרונה כולל 61 קומות בגובה 238.5 מטר ונחשב נכון להיום, כמגדל הכי גבוה בישראל. עם זאת, ניטש ויכוח בין יזמי הפרויקטים, איזה מגדל באמת גבוה יותר – עזיראלי שרונה, או משה אביב, שכולל 68 קומות ומדורג באתר המועצה הבינלאומית לבנייה לגובה (CTBUH) כגבוה ביותר בישראל. הוויכוח, שניצת על רקע שיטות מדידה שונות, מדגים את האמוציות הרבות שיש סביב תחום הבנייה לגובה.

בין לבין קמו מתחמי מגדלים במקומות נוספים, בהם צמרת בתל אביב שמאופיין במגדלים של כ-150 מטר, מתחם הבורסה ברמת גן ומתחם BBC בבני ברק עם מגדלים של יותר מ-40 קומות. גם בבת ים החל קו הרקיע להשתנות, עם מגדלי מגורים של כ-40 קומות, ובכל הארץ ניתן למצוא מגדלים של 30 קומות.

קורן מציין כי אחד הטרנדים הבולטים הוא מגדלים עם שימושים מעורבים, כלומר מגדל שהקומות התחתונות שלו משמשות למשרדים ואילו הקומות העליונות משמשות כמגדל מגורים. דוגמה לתופעה זו היא מגדל אביב או מגדל השחר בגבעתיםי, המתנשא לגובה של כ-200 מטר.
מגדלים בחוף בת ים (הדמיה: דב קורן אדריכלים) (הדמיה: דב קורן אדריכלים)
מגדלים בחוף בת ים

טרנד המגדלים מחייב לדבריו גם התייחסות למרחב הציבורי שמתחתיו, כולל פתרונות תשתית שיתנו מענה לתוספת התושבים כגון חניות נדרשות ותחבורה, או פיתוח סביבתי וגינון. “כל מבנה, בין אם הוא גבוה או נמוך, צריך להתאים לסביבה”, הוא מציין.

ישראל – מובילה עולמית בבנייה אינטנסיבית לגובה
יש המגדירים גורד שחקים כמבנה בגובה של כ-100 מטר ומעלה, אולם לדברי האדריכל גיל שנהב, מכנען שנהב אדריכלים ויו”ר CTBUH בישראל, ההגדרה הרשמית של המועצה לגורדי שחקים היא 300 מטר ומעלה. בישראל אין עדיין מגדלים בגובה כזה, אבל מגדל עזריאלי הרביעי ומגדל בין ערים צפויים כאמור לחצות את הרף הזה.

“בחמש השנים הקרובות תחצה ישראל את קו ה-300 מטר ותכנס למדינות שיש להן גורדי שחקים”, אומר שנהב בשיחת טלפון מאוסטליה, בה הוא שוהה לרגל כנס של המועצה לגורדי שחקים.

לדבריו, “מה שמעניין פה זה לא רק שישראל תכנס לרשימת המדינות עם הבניינים הגבוהים בעולם. מה שמייחד את ישראל, כמו הונג קונג וסינגפור, זה שרוב הבנייה החדשה היא אינטנסיבית וגבוהה מאוד, לגובה של מעל 25 קומות. זו גם הסיבה לכך שאנחנו אחת המשלחות הבולטות במועצה, שכוללת 800 אלף איש מ-70 מדינות. השנה המשלחת מישראל היא הרביעית בגודלה, אחרי אוסטרליה, סין וארה”ב”.

שנהב מוסיף, כי קיימות שתי סיבות עיקריות לבנייה לגובה רב – גאווה, וצורך נדל”ני וכלכלי. כך, הוא מספר על מחקר של המועצה, שקיבל את הכותרת “גובה היוהרה”, בו התברר כי בין 20% ל-25% מהמגדלים הגבוהים בעולם זכו בתואר רק בזכות העובדה שהשקיעו מיליונים כדי להוסיף את התורן העליון, הלא מאוכלס.

בישראל מדובר לדעתו בעיקר בצורך כלכלי, שנובע מהביקושים הגדולים. עם זאת הוא מציין, כי מדובר בבנייה המיועדת לעשירים, שמעדיפים כיום דירות במגדלים על פני וילות מחוץ לעיר. “ככל שבונים יותר לגובה, הבניין יותר יקר מבחינת המחיר למ”ר. לפיכך יהיה צורך לאזן בין מחיר הקרקע לשווי הבניה לגובה. כלומר עולה השאלה מהי נקודת השוויון, שמעליה לא כדאי להמשיך לטפס בקומות”.

עלויות תחזוקה גבוהות
חשוב לזכור גם כי מי שרוכש דירה במגדל, נדרש לשאת בעלויות תחזוקה גבוהות המגיעות לעתים לאלפי שקלים בחודש.

העלויות הגבוהות מעלות חששות מהזנחה עתידית של אזורי בנייה לגובה. לדברי האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים, הפיתרון למצוקת הקרקעות והדיור של כלל האוכלוסיה אינו צריך להיות בנייה לגובה – מחשש שדיירים שאינם בעלי ממון לא יצליחו לשאת בעלויות התחזוקה הגבוהות והמגדלים יוזנחו.

“מגדל בגובה של 15 קומות ומעלה הוא סוג של מכונה, שדורשת התחדשות ותחזוקה שוטפים ויקרים”, הוא מציין. “לכן, כשמגדל כולל אוכלוסייה עם אמצעים שיכולה לשלם על האחזקה, מדובר בתחליף ראוי לבנייה נמוכה יותר. אבל עבור אוכלוסיות דלות אמצעים הדבר עלול להפוך למטרד ובסופו של דבר המגדל יחדל לתפקד”.

אל מול החששות הללו מציין קורן, כי “כבר בשלב התכנון יש יועצי תפעול ותחזוקה, שמתכננים 30 ו-40 שנה קדימה. עם תפעול ותכנון מראש, תוך התחייבות של החברה היזמית להכניס חברות ניהול, תחזוקת המגדלים יכולה להשמר לאורך שנים”.